来源：江苏法院网  

作者：周琪 王敏    

　　俗话说“远亲不如近邻”，和谐的邻里关系，不但让邻里之间可以相互照应，相处愉快，也有利于提高居住者的幸福指数。而和谐的邻里关系需要大家共同建设，共同维护；邻里关系搞得好，必须拥有宽容的心胸，互相包容，互相理解，相互照应，否则有可能会加剧矛盾、一损俱损，甚至引发诉讼，承担法律责任

　　国庆期间家中无人，水管爆裂无人修理

　　张某一家与焦某一家分别为一栋老旧居民楼的楼上楼下邻居，焦某是401室房主，张某、王某夫妻是501室房主，李某是501室房屋的承租人。

　　2012年10月1日，国庆长假第一天，楼上501室房屋卫生间内水管爆裂，自来水从501室房门流出，沿着楼梯道一直往下流。焦某发现后多方查找张某、王某、李某，最后在邻居帮助下联系到三人。房主张某来到现场后找来管道维修工人，维修工提出维修费为600元。李某认为自己只是承租户，维修费用应当由房主张某承担；张某认为整个单元居民共用一块水表，爆裂管道为楼下楼下共用的主管道，这笔维修费用不应当由自己承担，遂让维修工人离开现场，自己随后离开；其间李某接到其家乡电话得知父亲病重，也赶紧锁门离开。当日焦某将单元总水阀关闭，但因楼上各层住户生活需要，有人将单元总水阀重新打开，致使501室继续漏水，致其房内、楼梯走廊满地是水，焦某房屋从天花板上漏着水。经焦某和邻居们的多次催促后，李某于10月8日回家，中午12时左右才将破裂的水管维修完毕。

　　但此时焦某家中已因为国庆长假七天的“小雨”，造成室内吊顶、墙皮和木地板及用电线路受损。焦某多次找张某、王某、李某协商赔偿问题，均没有结果。

　　漏水管道是否属于公用财产成为本案争议焦点

　　张某、王某、李某共同辩称，对焦某主张的401室卫生间内水管破裂造成漏水的事实没有异议，但漏水的水管系本单元十四个住户共同使用的公共管道，并非其三人单独使用的管道。其三人不是该管道的所有者也不是管理者，且501的家中财物也被水浸泡，其三人才是最大的受害者。管道漏水的原因是老化开裂导致，对管道的破裂，其三人在主观上和客观上均无过错，其三人是受害者而不是侵权行为的实施者，即使焦某有损失，也不应当由其三人承担赔偿责任。

　　承租期间遇水灾，承租人退租损失谁来担

　　焦某的401室房屋原于2012年5月租赁给苗某使用，后因漏水问题，苗某于2012年11月退租，现房屋至今空置。焦某将张某、王某、李某告上法庭，请求法院判令被告赔偿其因漏水造成的房屋财产损失及租金损失计45000元。根据焦某申请，鼓楼法院对401室房屋在2012年10月1日至2014年3月31日房屋租金价格交由价格鉴定机构进行司法鉴定，经鉴定该地区同类房屋租赁价格为月租金1800元。

　　鼓楼法官实地调查为民排忧解难

　　为了查明案件事实，公平公正解决纠纷，鼓楼法院法官主动联系当事人，对涉案楼房该单元的多户居民进行了走访调查，并实地察看了事发管道的位置、上下贯通情况。因法庭对原被告双方多次调解无效，今年2月15日法院作出判决。

　　法院审理认为：关于501室卫生间内破裂漏水的管道是否为单元共用管道的问题，法院认为，被告主张其为单元共用管道，原告予以否认，且证人张某、刘某在出庭作证时明确陈述不能确认破裂管道为共用管道。被告未能提供充分证据证明破裂漏水的水管系单元共用管道，因此应当承担举证不能的相应后果。综上，不能确认501室卫生间破裂的管道为单元共用管道。

　　关于501室卫生间破裂管道，三被告作为管道的使用者和管理者，负有勤勉、谨慎的注意义务，应注意观察管道使用情况，发生问题后应当及时采取补助措施以避免缺失扩大。漏水发生期间，501室内无人，导致漏水情况未能被及时处理造成室内积水。三被告在知悉其室内卫生间水管破裂后，未及时维修并采取积极有效措施以避免室内积水向401室渗漏。因此，401室的损失应由三被告共同承担

　　关于401室的租金损失，根据漏水对焦某房屋造成的损失情况，考虑房屋需要通风、维修及原承租人退租情况，酌定支持焦某的房屋租金损失期间为6个月，即10800元，装修损失合计4647元，最终法院判决三被告于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告焦某房屋租金损失、装修损失合计15447元。宣判后双方均提出上诉。

　　法官说法：我国《民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。《物权法》第三十五条规定妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《物权法》第三十六条规定　造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

　　对于因公共施设发生毁损致业主财产受到损失的,因 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。近些年来我国大力发展房地产产业，新建商品房出房屋设施尚未或较少出现管道爆裂和线路老化等现象，但随着时间的推移，一些房屋老旧现象都会慢慢出现，业主应当知晓，新建设商品房业主交纳公共维修基金的，业主还可以通过动用公共维修资金以减少自己损失。同时新建高层建筑居民在房屋居住使用过程中，还应当避免因过失等原因造成水灾、火灾、气灾，因这些损害引发的建筑物内部钢筋软化、墙体漏水漏电等，对高层建筑居民来说往往是不可估量的安全隐患，因此，希望大家以此增强安全意识，减少灾害发生。

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