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新政后,地产商成了“焦郁碌”
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发布者:朱运德律师 阅读:1815

 

2010-05-03 11:09:54 来源: 南方周末(广州) 

地产新政使得成交量萎缩、贷款收紧、地产商成了焦虑、忧郁、忙碌的“焦郁碌”。

地产新政一出,市场成交量萎缩、贷款收紧、地方政府的压力加大,这一切都让地产商目前还算宽裕的钱袋子有变瘪的可能。何时推盘、定什么价、未来市场会怎样?地产商的脑袋里布满了问号,也因此成了焦虑、忧郁、忙碌的“焦郁碌”。

新政后,地产商成了“焦郁碌”

突如其来的“地产新政”,让购房者的焦虑,渐渐转移到地产商身上。 (CFP/图)

作者: 南方周末记者 王小乔 田丁 特约撰稿 李玟广 实习生 李维娜 发自北京、深圳、成都

4月21日下午,“史上最严地产新政”出炉的一周后。据《第一财经日报》报道,广州市国土房管局召集富力、万科、中海、恒大、新世界和保利六大开发商以及四大国有银行、三大中介及多位业内人士召开闭门会议探讨当前的形势。

会上,开发商几乎都在诉苦,表示调控新政——二套房首付不得低于50%、贷款利率不得低于基准利率的1.1倍、异地购房需提供当地税收和社保一年期缴纳凭证等——“过于严厉”。但他们同时表示,“五一楼市没有降价的打算和必要”。

当晚,从国外赶回北京的华远地产总裁任志强在其博客上发表长达13000多字的解读新政文章——《这只是个开始》,狠批国十条“违背市场规律”,被业界称为“万言书”。5天后,新华网评论员窦含章在《中国证券报》发表署名评论《任志强万言书是开发商谢幕前的高音》,称“国十条”是把开发商“撵出”舞台中央的好政策。

对于各地的地产商来说,这种口舌之争当然少不了,但更迫切的问题却是以后的日子怎么过。

上周五,世联地产董事长陈劲松在深圳对南方周末记者略带调侃地说:现在开发商面临的问题,第一不给你贷款,第二土地不开发要收回,第三交易量大幅萎缩。所以开发商现在都是“焦郁碌”:焦虑、忧郁、忙碌。

世联地产是一家提供地产综合服务的国内上市公司。

热锅上的蚂蚁

地产新政对楼市究竟影响多大,这是上周各家媒体关注的焦点。在报道内容中,最吸引眼球的恐怕要算是各地此起彼伏的退房潮了。

4月21日,广州市国土房管局阳光家缘网站数据显示,广州竟然出现了804条退房记录,涉及退房的楼盘多达数十个。事实证明这是虚惊一场,广州国土局澄清说,这个数字是广州所有楼盘历史上积累的退房记录。而近一周的退房率仅为5%。

宁波的雅戈尔长岛花园倒是真发生了退房事件。据媒体报道,4月23日,一周前还在抢房子的四五十个业主召开了业主大会,纷纷要求退房。一位购房者在网上留帖说,“雅戈尔置业的领导说了,按揭办不出的,到时候雅戈尔置业会贷的,按国家规定的银行利率。”雅戈尔是一家国内知名的服装制造商。

其实从数据上来看,新政对二三线城市的影响并不算严重,一线城市才是“重灾区”。根据中投证券和广发证券两家券商发布的研究报告可以看出,在4月19日到25日这一周内,京沪深等一线城市的成交量无论环比(与上月比)还是同比(与去年同期比),都跌幅巨大。而房价却有升有降,且幅度都不大。这意味着买房子的人开始观望,而卖房子的人也在撑着。

在这个节骨眼上,万年基业集团总经理黄玺庆仍然决定,按原计划将位于北京西边的一处楼盘于下周开盘。价格也没变——2.9万--3.1万元每平方米。“新政出来前,销售部门还在琢磨着是否再定高一点,现在不犹豫了。”黄玺庆对南方周末记者说。

销售部门倒是闪过降价的念头,但最终没动。黄玺庆说:“现在开盘,销售量肯定会受到影响,但还没到需要调价的时候,市场状况总归还是要等两三个月之后,才看得清楚。”

北京另一家地产公司的副总夏天明有点先知先觉的天分,他在去年底就将手头的项目开盘,并在今年3月底全部清空尾盘。“我其实一直在等着政策下来,没想到竟然拖了这么久。”他说。

接下来,他放慢了手头新开工项目的速度。“如果政策一个个出下去,今年下半年可能就不推新盘了。”他预计市场情况会很糟,甚至会比2008年那会更快到达低谷。“三个月后再看吧。”他对自己的判断也不太肯定。

北京一家地产代理公司的销售经理刘离,本周二晚上一直开会到凌晨。他正在快马加鞭地将一个预定5月下旬开盘的项目赶至上旬开盘。“越快越好。”他说。但合作的开发商变得犹犹豫豫,不知道是赶还是拖更好。4月25日,开发商又来问了,“价格要不要降一点?”第二天,问题变成了:“外立面墙还要不要用那种更贵的(每平方米贵300元)材料?”

低调,再低调

不仅一线城市如此,二三线城市的开发商也焦虑异常。4月22日,某房产网站在武汉举办了一个地产沙龙——武汉地产名人堂论坛。令主办者意外的是,一下子来了一百多人,其中有六七十人都是地产商。

据该网站主编对南方周末记者描述,大家在会上乱哄哄地议论房价,说什么的都有。突然有个地产商冒出一句:“干脆定一个价格出来。”但没人接茬。

另一个与会者对南方周末记者说,发言的十几个人里面,大多数还是看好后市。但是,“谁知道他们心里怎么想的”。

更令地产商心惊的是,地方政府也在新政出台之后变得噤若寒蝉。一时间,“高房价”成了一个敏感词汇。

4月19日,成都市房管局召集当地各大代理销售公司研讨对策;4月21日,成都市房管局紧急召集当地开发商开会。“房管局从上到下都在调研,看如何落实和应对调控政策,并广泛征集代理机构和开发商的意见和建议。”一位房管局内部人士说。

据成都当地一家地产商的策划经理透露,虽然没有出台正式文件,但房管局已经口头通知他们,近期不要对高房价、尤其是已经或即将推向市场的过万元的房子进行宣传。“现在对高房价实行问责制,他们也怕担风险。”该策划经理表示,“成都市政府确立的基调已经是不过度宣扬房价,要求各开发商低调行事。”

成都——郫县——都江堰的城灌快铁将于5月1日正式开通。最近,成都一家媒体想与快铁沿线政府合作策划针对快铁物业的宣传活动,但均被当地政府婉拒,其理由是:“最近政策比较紧,市里定的调子不鼓励对房地产市场的过度宣扬。”

“这两天,公司一直在开会商讨应对新政的办法。”成都光华大道格凌兰营销总监陈廷武表示。一些当地的开发商选择赶在明确的执行细则出台前开盘,4月17日当天就有6个楼盘抢开盘。另一些开发商开始调整房源,主推小户型,剩下的则延期开盘。

但当地的地产商并没有降价。他们大多表示“真正的压力将出现在下半年”。

世联地产董事长陈劲松并不觉得所有地产商都有太大风险。他将4000元到25000元的房价区域划分了5档。“2.5万元以上的区间,原则上不会有大的影响,能否挺住只取决于开发商的资金实力本身;1.6万元到2.5万元这一档,大部分地产商都参与了,受影响最大,因为去年地价也很高;8000元之下的区间,一点问题都没有,还会放量普涨。”他说。

不差钱的好日子能过多久?

在开发商中间,最不为钱担心的可能要数SOHO中国董事长潘石屹了。

“开发商手中太有钱,让他们主动降价的可能性不大。”他在新政出台之后接受媒体采访时说,“2009年,中国房地产销售太火爆,房地产开发商太有钱,中国在A股和H股上市的房地产企业70%手中都有超过100亿元的现金。”

他这一点倒没说错。南方周末记者整理出十家知名地产上市公司近三年年报后发现,这些地产商手中的钱今年是最多的,保利地产和富力地产甚至达到了去年的三四倍。这一方面得益于去年火爆的行情带来的销售回款大增,另一方面则来源于去年银行阔绰的放贷。

但这并不等于说,房地产公司就能高枕无忧了。因为谁也不能坐吃山空,要买地、要开工,还有贷款要还。事实上,财务报表中的另一个指标已经给出了现金流吃紧的预警——据Wind资讯统计显示,按证监会行业划分,截至4月21日,24家已披露2010年一季报的A股上市房企中有20家“经营性现金流”(经营活动产生的现金流量净值)均为负值,占比达83.3%,而去年同期这24家房企中仅11家现金流为负值。

“经营性现金流”实际上是分析师等最常用来评价企业现金流状况的财务指标。过去的五年里,只有2009年,因为市场的火爆和房企的谨慎同时出现,A股上市房企的“经营性现金流”总和才第一次出现了正值——39家A股上市房企经营总和为202.86亿元。但今年一季度又有了转负的倾向。

“经营性现金流”为负,并不意味着资金链就有问题,它只是说明了企业在扩张型发展。但对于一家房地产企业来说,要同时维持负的现金流和企业的良性发展,少不了较高的销售回款和较强的融资能力。但在市场成交量持续下滑的趋势下,这种挑战之艰巨不言而喻。

现在,更多开发商在抱怨银行对个人贷款者的“势利眼”。成都华润一位中层管理人员说:“在还没有实施细则的情况下,有些银行已做出执行细则,这在一定程度上伤害了那些刚性需求的购房者。”

天津滨海新区一家银行的贷款负责人也对南方周末记者表示,开发贷款明显收缩了。今年以来,他所在的行一笔开发贷款也没批。但他接触的开发商并没有显得太着急,基本没有上门求贷的。

但在世联地产董事长陈劲松看来,地产商是一定会缺钱的,因为国内的资金已经被堵死了。“你看恒大,不管多高的成本马上就在香港发债;招商马上也要在香港发债。”他说。

发债的地产商确实越来越多。在新政出台前后,碧桂园、恒大地产、佳兆业、恒盛地产、雅居乐等多家地产企业先后宣布发行海外债券,金额总计约20亿美元。这并不是他们首次发行海外高息债,此时再度发债,是为了偿还眼下即将到期的海外债务和补充2009年下半年以来大举拿地之后的开发建设资金。

(应被访者要求,文中夏天明、刘离为化名)

(本文来源:南方周末 ) 胡彦

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