不满条款房没买成地产公司拒退定金

法院认为，在签订房地产买卖合同时，双方当事人可就合同条款进行协商，因协商不一致导致合同不成立时，系不能归咎于任何一方当事人的原因，因此开发商应将定金返还买房人

案情：付了2万定金买房，合同却没签成

2003年5月7日，原告朱某某与被告某实业（深圳）有限公司签订某小区《楼宇买卖认购书》，双方约定，原告认购位于深圳市南山区某小区2栋11层A室，建筑面积131.67平方米；认购价为人民币728255元；首期定金人民币20000元须于签署本认购书或之前付清；被告已通过范本将待签正式《房地产买卖合同（预售）》的条款及内容展示给原告，原告已熟悉并同意待签正式《房地产买卖合司》约定的条款及内容；原告须于签订认购书后七日内，即2003年5月14日前到被告售楼处签署《房地产买卖合同》及有关文件；如原告在上述期限内未前来签署《房地产买卖合同》，视作原告自动放弃其所认购物业之权利，被告有权没收原告已缴付的定金及其他款项。认购书签署当天，原告向被告支付了定金人民币20000元。2003年5月14日，原告依约到被告售楼处签订《房地产买卖合同》，因原告提出对买卖合同中违约条款进行修改，被告不予同意，双方未达成一致意见，最终未签订《房地产买卖合同》。原告起诉请求：被告返还购房定金20000元，案件受理费由被告承担。

结果：开发商返还2万定金

南山区人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第140条，《中华人民共和国合同法》第4条、第60条之规定，判决如下：被告应于本判决生效之日起十日内返还原告定金人民币20000元。案件受理费人民币810元由被告负担。被告不服一审判决上诉。深圳市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第一款第（一）项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。

评析：因不可归责于当事双方的事由导致合同未订立，开发商应返还定金

本案争议的焦点在于：楼宇买卖认购书中约定的定金（以下简称楼宇认购定金）的性质和立约定金罚则适用的条件问题。

楼宇认购定金，是指房屋买方在初步确定了需购置房屋的基本情况后，在尚未正式与卖方签订房地产买卖合同前，以交纳一定数额的款项作为买方要购买上述房屋担保的一种定金形式。而卖方必须在收取定金后，保留上述房屋给认购人，不得再向他人出售，以保障认购人顺利购得上述房屋。在本案中，原告朱某某与被告某实业公司约定：“在签订认购书后七日内签署《房地产买卖合同》及有关文件，如原告在上述期限内未前来签署《房地产买卖合同》，视作原告自动放弃其所认购物业之权利，被告有权没收原告已缴付的定金及其他款项。”这实际上就是一种为保证今后能够建立房屋买卖合同关系而交付的定金，符合担保法司法解释第115条关于立约定金的规定。根据担保法司法解释的精神，当事人约定立约定金的目的不是为了保证合同的履行，而是约束双方当事人去订立合同。当双方当事人善意地履行了合同洽谈义务，因为不可归责于当事人的原因，未能最终达成合意，立约定金罚责不应当发生作用。换句话说，定金罚责的适用应以当事人对合同不能订立存在主观过错为条件，即以当事人恶意不订立合同为条件。对此商品房买卖司法解释第四条明确规定：“出卖人通过认购、定购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”在本案中，原告朱某某按约定的时间内前往被告处签订正式买卖合同时，就合同的有关条款与被告协商而未能达成一致，导致双方不能签订正式的合同。原、被告双方均善意地履行了合同洽谈义务，未能签订正式的《房地产买卖合同》系不能归咎于任何一方当事人的原因所致，因此，被告要求没收原告的定金缺乏依据，被告应当将原告所付定金返还原告。（聂效深圳市中级人民法院民五庭助理审判员。2000年7月毕业于湘潭大学法学专业，先后任深圳市中级人民法院书记员处书记员、民五庭法官助理、助理审判员。）